این روزها ۲۰ صاحب‌نظر اقتصاد مسکن با شرکت در نظرسنجی تشریحی «دنیای اقتصاد»، به ۴ پرسش روز بازار ملک پاسخ دادند. نتایج نظرسنجی درباره علل پرش‌های مکرر قیمت مسکن و همچنین افزایش تقاضای سرمایه‌گذاری در صحنه معاملات ملک نشان می‌دهد ۵ فاکتور از جمله شوک‌های ارزی،‌ نرخ سود بانکی و نوعی نااطمینانی عمومی به آینده اقتصاد باعث رخدادهای اخیر در بازار ملک شده است. تصویری که کارشناسان مسکن درباره وضع موجود و چشم‌انداز تابستانی بازار ارائه کرده‌اند، از «تضعیف قابل‌ملاحظه قدرت وام‌های خرید مسکن در سال‌جاری تحت‌تاثیر رشد بیش از ۲۰ درصدی قیمت‌ها» حکایت دارد و در عین حال حاوی یک هشدار خطاب به سمت عرضه است. خطری که هم‌اکنون رونق معاملات مسکن را تهدید می‌کند، تبعات تکرار رشد شدید قیمت است. آن‌طور که کارشناسان در این نظرسنجی کامنت داده‌اند،‌ افزایش بیشتر قیمت‌ مسکن بازی باخت-باخت را در معاملات رقم می‌زند و نتیجه آن بازگشت زودهنگام رکود به بازار خرید و فروش آپارتمان در تابستان خواهد بود. مهم‌ترین راهکارهای توصیه شده برای کنترل تورم مسکن، بر «سیاست‌گذاری ۴ ضلعی برای آینده بازار، به‌کارگیری اهرم‌های موثر مالیاتی برای مقابله با سفته‌بازی و همچنین انتشار سیگنال‌های مثبت در جامعه برای کاهش تورم انتظاری و تغییر احساس منفی به آینده» تاکید دارد.

 

آخرین وضعیت بازار ملک با انجام یک نظرسنجی تشریحی از ۲۰ صاحب‌نظر ارشد حوزه مسکن، به شکل متفاوت مورد بررسی قرار گرفت. در حال حاضر، دو اتفاق بزرگ در بازار مسکن شامل «پرش متوالی قیمت‌ها» و «تنور داغ معاملات ناشی از مجموعه‌ای عوامل اقتصادی و فاکتورهای روانی» باعث التهاب بازار شده است. در این میان، تحلیل‌های تک‌بعدی –بدون پرداختن به همه ابعاد- در بهترین حالت، کارآیی ندارد و اغلب باعث انحراف نگاه ناظران و فعالان بازار می‌شود. در نظرسنجی «دنیای‌اقتصاد»، ۲۰ کامنت از کارشناسان مسلط بر تغییر و تحولات اخیر بازار مسکن درباره ابعاد چهارگانه شامل «توصیف رخدادهای اخیر در معاملات مسکن و ریشه آنها»، «راهکارهای قابل اجرا از سوی سیاست‌گذار برای تغییر مطلوب اوضاع»، «توصیه به طرفین‌ معاملات» و همچنین «چشم‌انداز بازار» دریافت شده است.

ماحصل این نظرسنجی از تاثیر منفی «بی‌ثباتی اقتصادی، شوک‌های ارزی و سطح پایین نرخ سود بانکی، تحولات برجامی و کمبود عرضه آپارتمان» بر قیمت مسکن به‌عنوان مهم‌ترین مولفه‌های موثر بر بازار ملک حکایت دارد. ۶۰ درصد افراد در نظرسنجی، اتفاقات بازار ارز و در عین حال نرخ سود بانکی را باعث متشنج‌شدن جو روانی بازار مسکن و عامل محرک قوی پرش قیمت معرفی کردند. ۳۵ درصد از نظردهنده‌ها نیز یک یا همه سه عامل ارز، نرخ سود و بی‌ثباتی اقتصادی را نام بردند. ۴۰ درصد افراد، علاوه بر این عوامل، به موضوع برجام نیز اشاره کردند و نیمی از صاحب‌نظران هم کمبود عرضه مسکن را در رشد شدید قیمت بی‌تاثیر ندانستند.

علاوه بر شناسایی این ۶ مولفه جهت‌دهنده به قیمت مسکن، ۵ نتیجه طلایی از اسکن بازار ملک از سوی صاحب‌نظران به‌دست آمده است که توجه بازیگران بازار و البته سیاست‌گذاران به آنها می‌تواند در تنظیم بازار موثر باشد. «تورم انتظاری ناشی از بی‌ثباتی اقتصادی و پررنگ شدن احساس ناخوشایند عمومی» اولین نتیجه حاصل از ۲۰ کامنت است. در قالب این نتیجه، یک شرط کلیدی ثبات نسبی قیمت مسکن آن است که فضای فعلی بازار سیگنال مثبت از آینده روشن اقتصاد و متغیرهای سیاسی دریافت کند. «ساده‌انگاری درباره شکل سیاست‌گذاری» نتیجه دیگری است که بر اساس آن، توصیه به اقدامات چهارضلعی مطرح است. کاهش قدرت خرید و کم‌اثر شدن وام مسکن و در عین حال تبعات تحریک بیشتر تقاضا در حال حاضر، نتیجه سوم است که بر اساس آن، «اتصال عرضه جدید به تقاضا به‌واسطه وام» توصیه شده است. کارشناسان از نقش «ابزار مالیات» برای تنظیم بازار مسکن گفته‌اند و به‌عنوان آخرین نتیجه، با پیش‌بینی کاهش سرعت رشد قیمت مسکن طی سال جاری، «تبعات افزایش بیشتر قیمت» در مقطع فعلی را بازی باخت-باخت برای دو طرف معامله و اهرم بازگشت سریع رکود معاملاتی عنوان کرده‌اند.

 

 

حســین عبـده‌تبریزی (اقتصاددان): مالکان با توجه به پیش‌بینی‌هایی که از نرخ تورم دارند و عمده توجه‌شان در این موضوع به بالارفتن قیمت دلار برمی‌گردد، در حال حاضر بسیار بیش از واقعیت، قیمت‌های پیشنهادی فروش را به سمت بالا حرکت داده‌اند. برخی مالکان بیش از مظنه، قیمت می‌دهند. در این میان، حجم معاملات خرید مسکن اگر چه در مقایسه با سال‌های رکودی افزایش پیدا کرده اما شرایط به گونه‌ای نیست که به آن، بازار پررونق اطلاق کنیم. با افزایش نرخ ارز، برخی مصالح ساختمانی همچون فولاد و خیلی دیگر از کالاهای وارداتی مورد نیاز صنعت ساختمان دچار تورم می‌شود و اثر آن به قیمت مسکن منتقل خواهد شد. بنابراین در مناطقی از شهر و در پروژه‌هایی که سهمزمین در قیمت تمام شده ساخت مسکن در آنها نسبت به بقیه مناطق و ساخت و سازها، کمتر است، افزایش قیمت زیاد خواهد بود. بعضی از مناطق تهران همچون منطقه ۲۲ که طی سال‌های قبل، متقاضیان مسکن آنها را نادیده گرفته بودند، در حال حاضر مورد توجه بازار قرار گرفته‌اند و همین موضوع باعث افزایش قابل ملاحظه قیمت آپارتمان در این مناطق شده است. در این مناطق، طبقات متوسط درآمدی مشغول خرید هستند.

در شرایط فعلی متاسفانه امکان بالارفتن سقف وام خرید مسکن مهیا نیست بنابراین با توجه به محدودیت تقاضا ناشی از محدودیت بودجه خرید خانوارها، تورم مسکن خیلی نمی‌تواند اوج بگیرد. در بازار مسکن زمانی که قیمت‌ها دچار پرش می‌شود دو اتفاق ممکن است از ناحیه تقاضا رخ دهد. اتفاق اول مهاجرت به مناطق ضعیف و کم کردن کیفیت خرید و اتفاق دوم نیز خارج شدن از بازار است. برخی دولت‌ها قطعا هنگام بروز التهاب در بازار مسکن در مقیاس گسترده، نگران می‌شوند. در آلمان، اراضی شهری و دولتی برای شروع به ساخت و سازهای جدید، در اختیار سازنده‌ها گذاشته می‌شود. در برخی کشورها نیز به مسکن به‌عنوان یک موضوع اجتماعی نگاه می‌شود و در قالب سیاست‌های اجتماعی برای متقاضیان مسکن برنامه‌ریزی صورت می‌گیرد. در کشورهای اروپایی پرش‌های قیمتی ملک که در انگلیس و آمریکا رخ داد، بروز نکرده علت آن هم حجم عرضه مسکن بوده است. البته با ابزار مالیات نیز می‌توان متغیرهای بازار مسکن را تنظیم کرد. من اعتقاد دارم در ایران برای جلوگیری از سوداگری زمین و مسکن، ‌باید مالیات‌های این بخش اصلاح شود. اگر همین اصلاحات مالیاتی در گذشته اتفاق افتاده بود،‌ این همه ارزش در زمین جمع نمی‌شد. افزایش ارزش ناشی از رشد قیمت در بازار زمین، ما‌به ازای اشتغال ندارد بنابراین اگر استعداد سفته‌بازی در بازار زمین مهار شود، ظرفیت‌‌های مولد فعال خواهد شد.

 

 

محمدهاشم بت‌شکن (صاحب‌نظر اقتصادی و تامین مالی مسکن): باید بپذیریم برای بخش مسکن، انتظار «سیاست‌گذاری تک‌بعدی»، غیرممکن و در حکم «قدم گذاشتن به کج‌راهه سیاست‌گذاری» است. در همین 5 سال گذشته، عمده سیاست‌های جدید اعمال شده برای بازار مسکن و ساختمان، از جنس پولی و اعتباری بود که بار اصلی طراحی (سیاست‌گذاری) آن بر عهده بانک مسکن و وزارت راه و شهرسازی قرار داشت اما در نهایت از سوی سیاست‌گذار پولی به تصویب نهایی رسید. پس،‌ سیاست‌گذار بخش مسکن،‌ فقط متولی تخصصی آن بخش نیست، بلکه سیاست‌گذاران مالی، اقتصادی و پولی کشور نیز لازم است در این حوزه وارد میدان شوند. در این صورت است که می‌توان به پایان «فرآیند فرسایشی تصویب و اجرای سیاست‌ها که گاهی اوقات به دلیل تاخیرهای طولانی، تاریخ مصرف آنها سررسید می‌شود و به جای بروز آثار مثبت، نقش منفی آن سیاست‌ها ظهور می‌کند»، امیدوار بود. بخش مسکن به گواه همه کارشناسان اقتصادی و حتی نهادهای معتبر اقتصادی کشور، از سه بابت، یک بخش کلیدی و موثر محسوب می‌شود. این بخش سهم اساسی در اقتصاد خانوارها دارد، چرا که گران‌ترین دارایی یک خانوار که بعد از سال‌ها قادر به تامین آن می‌شود، خانه است. این بخش در سبد کالاها و خدمات مورد مصرف خانوار نیز وزن بالایی دارد و می‌تواند بر جهت تورم عمومی تاثیر بگذارد. از طرفی، بخش مسکن در رشد اقتصادی و متغیرهای کلان نیز اثرگذار و در عین حال اثرپذیر است.

به نظر می‌رسد سیاست‌های کارآمد برای ایجاد رونق‌پایدار در بخش مسکن باید با چهار ضلعی بانک مرکزی، وزارت اقتصاد،‌ سازمان برنامه و وزارت راه و شهرسازی، طراحی و اجرایی شود. تنظیم بازار مسکن با ابزارهای مالیاتی و همچنین افزایش سرمایه بانک‌ها برای ارتقای توان تسهیلات‌دهی بانک‌ها و پشتیبانی بازار سرمایه از تامین مالی طرف عرضه مسکن بخشی از مجموعه اقداماتی است که باید وزارت اقتصاد پیش ببرد. توانمندسازی مالی خانوارها و تامین اعتبارات مورد نیاز برای تقویت قدرت خرید و ساخت مسکن نیز مرتبط با حوزه کار سیاست‌گذار پولی است. تامین اعتبارات دولتی در قالب وجوه اداره شده یا یارانه‌‌‌های تسهیلاتی، بخشی از حوزه کار سازمان برنامه است. پشتیبانی از سیاست‌های واگذاری زمین و تخفیف در عوارض ساخت نیز از وظایف سیاست‌گذار تخصصی بخش مسکن و شهرداری‌ها است. البته این تفکیک‌ها، جنبه مطلق ندارد بلکه همان‌طور که اشاره شد برآیند حاصل از چهار نیروی نهادی و سازمانی، می‌تواند به پیش‌بردن سیاست‌ها کمک کند.

شواهد قابل رهگیری در بخش مسکن نشان می‌دهد: طی سال‌های اخیر این چهار نیرو، هم‌جهت نبوده است. برنامه مصوب دولت و بانک مرکزی مبنی بر پرداخت سالانه ۳۰۰ هزار فقره تسهیلات ارزان‌قیمت نوسازی بافت فرسوده، تا کنون به دلیل فراهم نبودن ساز و کارهای مشخص از سوی برخی از همین اضلاع، به اجرا درنیامده است. سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی نیز طی سال‌های اخیر از بالای ۱۵ درصد دوره بلندمدت گذشته، به کمتر از ۸ درصد تنزل کرده است که علت آن به همین موضوع برمی‌گردد. اجرایی نشدن قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی نیز مصداق دیگر این عدم همکاری بین اضلاعی است. در این میان، قانون افزایش ۱۰ هزار میلیارد تومانی سرمایه بانک مسکن نیز اجرایی نشد. در حال حاضر خبرها از مانور تقاضای سرمایه‌ای در بازار خرید مسکن حکایت دارد. فعالان بازار مسکن می‌گویند مردم عجله خرید دارند. تجزیه و تحلیل این رفتار نشان می‌دهد بخشی از علت داغ شدن تنور معاملات مسکن ریشه در تورم انتظاری و ثبات‌ناپذیری متغیرهای اقتصادی دارد. بنابراین برای مهار آن باید روی متغیرهای کلان اقتصادی کار شود. بنابراین از آنجا که عمدتا التهاب مذکور مبتنی بر شاخص‌های بنیادین اقتصادی نبوده،‌ یک خبر مثبت اقتصادی یا سیاسی می‌تواند فضای ملتهب بازار را به فضای امیدوارکننده تبدیل کند. اگر فعالان اقتصادی و متقاضیان خرید در بازاری مثل بازار ملک،‌ با سیگنال‌هایی روبه‌رو شوند که بتواند آینده روشن اقتصادی را برای‌شان پیش‌بینی کند، در این صورت است که بخشی از عطش سفته‌بازی ملکی می‌تواند فروکش کند.

واقعیت آن است که امیدواری نسبت به آینده با ثبات اقتصادی کم‌رنگ شده است و هیجان برخی بازارها بر همین اساس و متاثر از احساس ناخوشایند به آینده شکل گرفته است. قرینه این موضوع فروکش کردن التهابات شدید در بازارهای ارز، سکه و ملک در سال ۹۲ و پس از انتخابات ریاست جمهوری یازدهم بود که در ۶ ماه دوم سال ۹۲ ما شاهد اقدامات بنیادین و اصلاحی در نظام اقتصادی کشور نبودیم و فقط احساس اطمینان و امیدواری به بهبود وضعیت اقتصادی توانست بخش عمده‌ای از التهابات بازارها را مهار کند.

 

 

تیمور رحمانی (اقتصاددان): ریشه تغییر و تحولات اخیر بازارمسکن را در وهله اول باید در سیکل‌های تجربه‌ شده رکود و رونق طی سال‌ها و دهه‌های گذشته جست و جو کرد؛بررسی ادوار گذشته بازار مسکن نشان می‌دهد این بازار معمولا در ازای هر 4 تا 5 سال گذران دوره رکود، تقریبا به همین میزان دوره رونق را تجربه کرده است و این سیکل در طول زمان‌های مختلف تکرار شده است؛علاوه بر این با توجه به رشد بالای نقدینگی این انتظار وجود داشت که بخش قابل توجهی از این نقدینگی به سمت بازار املاک و مستغلات حرکت کند؛ این در حالی است که اگر موضوع تحریم‌های جدید و تشدید تحریم‌های قبلی به واسطه برخی تحولات سیاسی اخیر پررنگ نمی‌شد انتظار جهش محسوس در بازار سهام نیز وجود داشت؛به نظر می‌رسد به فرض ثبات شرایط فعلی، رشد قیمت مسکن دست‌کم تا یک سال آینده هر چند با شیب ملایم‌تر ادامه یابد و از آنجا که تحولات قیمتی بخش مسکن عمدتا وابسته به تحولات اقتصاد کلان است نمی‌توان انتظار داشت التهابات بازار مسکن با سیاست‌های بخشی‌نگر و تنها به واسطه اعمال سیاست‌های تک‌بعدی در این بخش حل و فصل شود؛ آنچه مسلم است اینکه در غیاب ثبات اقتصادی نمی‌توان انتظار ثبات در بخش مسکن را مطرح کرد.

 

 

غلامرضا سلامی (صاحب‌نظر  بخش مسکن): ریشه جهش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر در نابسامانی‌های اقتصادی و سیاسی پیش آمده در همین برهه زمانی است. تحولاتی همچون التهاب در بازار ارز به ویژه بازار مسکن را نیز تحت تاثیر قرار داده است. متاسفانه هیچ گاه به فکر راهکار بلندمدتی برای بخش مسکن نبوده‌اند درحالی که اتصال سازنده‌ها به متقاضیان مصرفی از طریق سیستم بانکی یکی از این راهکارهاست. در صورت خروج تقاضای سفته بازی از بازار ملک می‌توان به تثبیت شرایط و حتی تعدیل شرایط فعلی به نفع متقاضیان مصرفی امیدوار بود هر چند شرایط بازار مسکن در ماه‌های آتی تا حد زیادی به وضعیت اقتصاد کلان کشور و تحولات سیاسی گره خورده است.

 

 

علی چگینی (مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن): بخش مسکن طی 4 سال گذشته منتهی به پاییز 96 در رکود بود، از این رو قیمت نسبی مسکن به سایر کالاها و بازار سرمایه کم شده بود و بر اساس منطق و تئوری تعادل دارایی قیمت مسکن به سمت همگرایی با سایر بازارها حرکت کرد و افزایش قابل ملاحظه‌ای داشت. تغییرات در سایر بازارها از جمله اتومبیل، طلا، سکه و ارز و ورود بخشی از منابع حاصل از آن بازارها به بازار مسکن و افزایش تقاضای سرمایه ای و سوداگری در بخش مسکن، از جمله دیگر دلایل تحولات اخیر در بازار مسکن بوده است. البته ورود متقاضیان مصرفی حال حاضر و به تعویق افتاده را نباید نادیده گرفت. بنابراین انتظارات تورمی ناشی از افزایش نرخ ارز و سایر کالاهای سرمایه‌ای و مواد اولیه و واسطه‌ای، تورم و مسائل سیاسی و بین‌المللی از مهم‌ترین دلایل جهش قیمت مسکن در سال ۹۷ است. توسعه، تقویت و توجه به تسهیلات و ابزارهای پولی و مالی در سمت عرضه و تقاضا به‌طور همزمان و همچنین زمینه‌سازی برای توانمندسازی گروه‌های متوسط و کم‌درآمد برای دسترسی به مسکن در استطاعت از مهم‌ترین توصیه‌های قابل پیشنهاد به سیاست‌گذار بخش مسکن است.

 

 

داوود سوری (اقتصاددان): مسکن دیگر دارایی نیست که کورکورانه در آن سرمایه‌گذاری کنیم و در بلندمدت انتظار سود بالاتر از متوسط از آن داشته باشیم، هر چند به دلایل ساختاری همچنان مطمئن‌ترین دارایی است. رشد بطئی و نامحسوس اقتصاد کشور در سال جاری هرگونه انتظاری برای رشد ساخت و ساز و فعالیت در بخش مسکن را منتفی می‌کند اگرچه مستاجران باید سهم بیشتری از مخارج خود را برای مسکن کنار بگذارند و خریداران هم قیمت اسمی بیشتری بپردازند.

 

 

بهروز ملکی (کارشناس اقتصاد مسکن): پس از چند سال رکود در بازار مسکن، همانطور که انتظار می‌رفت از اواخر سال ۹۵ بازار مسکن وارد دوره رونق شده است. البته جای انکار نیست که کاهش دستوری نرخ سود سپرده‌های بانکی و همچنین التهابات ارزی، موجب تشدید رونق از نیمه دوم سال ۹۶ بوده است. سیاست‌گذاری در بخش مسکن باید ضد ادواری باشد. براین اساس در دوره رونق بازار مسکن، تحریک بیشتر سمت تقاضا با ابزارهایی همچون افزایش سقف وام یا کاهش نرخ سود، توجیه‌پذیر نیست. در شرایط کنونی، افزایش بیشتر قیمت مسکن، بازی باخت-باخت برای دو سمت عرضه و تقاضای مسکن است. هرچه افزایش قیمت در دوره رونق کنونی بیشتر باشد، رکود آتی عمیق‌تر خواهد شد. هر چه به سال ۹۸ نزدیک‌تر شویم، از سرعت افزایش قیمت مسکن کاسته خواهد شد.

 

 

فردین یزدانی (کارشناس مسکن): افزایش ناگهانی قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر را می‌توان از اثرات اعمال تحریم‌های اقتصادی علیه ایران اعلام کرد. این درحالی است که نوسانات بازارهای اقتصادی به ویژه بازار ارز نیز از دیگر دلایل نوسان قیمت در بازار معاملات واحدهای مسکونی طی ماه‌های اخیر است. با شروع تحریم‌ها و کاهش حجم مبادلات خارجی به نظر می‌رسد که بخشی از نقدینگی که معطوف به بخش مبادله‌ای اقتصاد بود به سمت بازار مستغلات سرازیر شده است و همین عامل منجر به افزایش حجم تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی و در نتیجه افزایش محسوس قیمت‌ها شده است. با این حال، هر گونه تغییر و تحول در این دو پارامتر در ماه‌های پیش‌رو از عوامل اثرگذار بر آینده بازار معاملات ملک است.  احتمالا اگر مدیریت اقتصادی و سیاسی در کشور مطابق با شرایط فعلی ادامه پیدا کند و چاره‌اندیشی و تدابیر لازم برای جلوگیری از ایجاد رکود دوباره در بازار مسکن اتخاذ نشود، ایجاد رکود دور از ذهن نخواهد بود. در این میان اعمال برخی سیاست‌های حمایتی همچون سیاست مسکن اجتماعی و واگذاری مسکن اجاره‌ای از مهم‌ترین راهکارهای ایجاد ثبات در بازار معاملات مسکن است.

 

 

محمود اولاد (کارشناس اقتصادی): پس از رکود طولانی و کاهش تولید سالانه مسکن از ٦٠٠ هزار واحد به حدود نصف، رشد انفجاری قیمت در شرایط شروع رونق قابل تصور است. همراستایی این موضوع با شرایط نااطمینانی برجام و شرایط بازار ارز و نیز عدم ترمیم قدرت خرید، هنوز تخلیه انرژی نهفته دوره رکود را میسر نکرده است. این شرایط بازارهای موازی مانند ارز و نیز عدم ترمیم قدرت خرید، می‌توانست به فرآیند تدریجی شدن رونق و رشد قیمت کمک کند که این خود، با تحریک عرضه می‌توانست بخشی از انتظار رشد انفجاری قیمت را کاهش دهد. اما این اتفاق، به دلیل گران شدن مصالح تولیدی که مانع از شکل‌گیری حاشیه سود تحریک کننده برای بخش عرضه شد، هنوز حرکت مناسبی در افزایش تولید و عرضه آتی را در پی نداشته است.

 

 

محمـد حسـن مرادی (صاحبنظر مالی مسکن): شرایط پیش آمده در بازار مسکن، عرصه را برای گروه‌های میان‌درآمدی برای خرید خانه تنگ کرده و اقدامات صورت‌گرفته قبلی برای افزایش قدرت خرید آنها با ورود سوداگران به این بازار و توهم فروشندگان بی‌اثر شده است.با وضع پیش آمده، می‌توان انتظار داشت بخش مسکن با رکود مواجه شده و عملا بخش مسکن به کما برود. به نظرم این بار باید روی سایر بازارهای اثرگذار بر مسکن همچون ارز و سپرده بانکی تمرکز کند.

 

 

حمید یاری (صاحبنظر مالی مسکن): همزمانی رونق مصرفی مسکن که از ابتدای سال گذشته بعد از یک رکود طولانی مدت بازار مسکن آغاز شده بود، با کاهش نرخ سود بانکی، افزایش نرخ ارز و اخبار منفی خروج آمریکا از برجام باعث ورود مجدد تقاضای سرمایه‌ای به بازار مسکن شده و بسته شدن کانال‌های سرمایه‌گذاری و کاهش شدید نوسازها که به نوعی نشانگر قیمتی بازار در هر منطقه‌ای هستند باعث شده نوسانات شدیدی در بازار مسکن تهران مشاهده شود.

 

 

پروانه اصلانی (کارشناس اقتصاد مسکن): انباشت تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای برای خرید مسکن تحت تاثیر دوره رکود اخیر منجر به ورود بخش قابل توجهی از متقاضیان خرید مسکن به بازار شده است؛این در حالی است که عرضه کافی برای پاسخگویی به این حجم از متقاضی متناسب با نوع و جنس واحدهای مسکونی مورد تقاضا در بازار وجود ندارد؛هم‌اکنون عمده تقاضا در بازار خرید مسکن معطوف به واحدهای کوچک‌متراژ و میان‌متراژ است؛افزایش قیمت مسکن در مقطع زمانی فعلی به لحاظ آنکه طی چند سال اخیر قیمت واقعی مسکن همواره با کاهش مواجه شده بود چندان غیرطبیعی و شوک گونه تلقی نمی‌شود.هر چند تحولات سیاسی اخیر و همچنین نوسانات ایجاد شده در بازارهای موازی نیز در افزایش ناگهانی قیمت‌ها موثر بوده است؛اما پیش‌بینی می‌شود به لحاظ افزایش شکاف بین قدرت خرید مردم و سطح قیمت مسکن در ماه‌های آتی شاهد کاهش حجم معاملات خرید و فروش مسکن باشیم؛حمایت از ساخت واحدهای مسکونی کوچک متراژ ومیان‌متراژ مصرفی برای ایجاد عرضه کافی در برابر تقاضای غالب موجود، مهم‌ترین استراتژی کاهش التهاب در بازار مسکن است.

 

 

ابوذر نجمی (کارشناس اقتصادی): افزایش پایه پولی طی سال‌های قبل و کاهش نرخ سود بانکی در شهریور 96 که منجر به خروج سپرده‌های بانکی به سمت بازار ارز، طلا و مسکن شد به اضافه ریسک بالای نقدینگی به‌صورت ریالی، متوقف شدن بازار ارز که در نهایت به شدت گرفتن افزایش قیمت مسکن شد. چشم‌انداز پیش‌روی بازار مسکن در صورت ادامه وضعیت فعلی بازار مسکن طی دوره‌ای کمتر از یک‌سال آینده به رکود ختم می‌شود.

 

 

نرگس رزبان (کارشناس اقتصاد مسکن): رکود چند ساله بازار مسکن و کاهش ساخت و ساز (کاهش عرضه) که عمدتا به دلیل کاهش سودآوری بازار مسکن نسبت به سایر بازارهای رقیب از جمله بازار پول و کاهش تقاضا در بازار مسکن اتفاق افتاده است را می‌توان ریشه رویدادهای اخیر در بازار ملک اعلام کرد. به واسطه رکود چند‌ساله، بخش قابل توجهی از تقاضای مصرفی مسکن به دوره‌های بعد منتقل شده و بازیابی بخشی از قدرت خرید از دست رفته مردم در چند سال اخیر، طی یک‌سال گذشته منجر به رشد حجم معاملات و در نهایت قیمت‌ها شد؛ از سوی دیگر، شرایط بازار ارز و التهابات آن افزایش قیمت مسکن را به دنبال داشته و شرایط سیاسی از جمله وضعیت برجام نیز موثر بوده است.

 

 

سلمان خادم المله (تحلیلگر اقتصادی): به دلیل شرایط نامناسب اقتصادی و چشم‌انداز مبهم آتی احتمال تشدید رکود بالا است؛در این میان به نظر می‌رسد مناطق خوش آب و هوای نزدیک به شهرهای بزرگ گزینه مناسبی برای سرمایه‌گذاری است؛هر چند در شرایط فعلی و در غیاب ثبات اقتصاد کلان کشور پیشنهاد به‌خصوصی برای کنترل التهابات در بازار مسکن خطاب به سیاست‌گذار این بخش چندان قابل ارائه واثرگذار نیست، ولی تقویت عرضه مبتنی بر جنس تقاضای غالب توصیه می‌شود.

 

 

مسعود سعادتمند (کارشناس و فعال بازار مسکن): بازار مسکن «افزایش شدید قیمت‌های معاملاتی طی چند ماه گذشته به دلیل کاهش عرضه در سالیان اخیر، افزایش تقاضا، سیاست‌های اقتصادی دولت و افزایش نرخ ارز» را شاهد بود که به «حجم گسترده معاملات سرمایه‌ای» و متعاقب آن «اعلام قیمت‌های پرت بالاتر از نرخ واقعی از سوی فروشندگان به دلیل جو روانی بازار» منجر شد. در حال حاضر، «خروج خریداران مصرفی از بازار» در حال وقوع است که بدون آنها، سرمایه‌گذاری در بازار ملک نیز جذابیت خود را از دست خواهد داد. به نظر می‌رسد اینها نشانه‌های «ورود بازار مسکن به رکود در آینده نه چندان دور» است که متعاقب آن و در صورت تثبیت نرخ ارز در سطوح فعلی و عدم تغییر فاحش در تعاملات بین‌المللی کشور نسبت به وضعیت فعلی، نتیجه آن «حذف قیمت‌های پرت از بازار»، «تثبیت نسبی قیمت‌ها در قیمت واقعی معاملاتی فعلی یا افزایش ملایم آن» و «کاهش تعداد معاملات» خواهد بود. به سازندگان پیشنهاد می‌کنم واحدهای خود (به ویژه واحدهای تجاری) را در این دوره باقی مانده در اسرع وقت به فروش رسانده، برای مدت محدودی از بازار خارج شوند و از فرصت‌های سرمایه‌گذاری در سایر بازارها استفاده کنند یا اگر امکان خروج ندارند، پیشنهاد می‌کنم از فرصت فعلی برای فروش و تعریف پروژه‌های جدید برای داشتن محصول در دوره بعد استفاده کنند.

 

 

سعید حیدری (صاحب‌نظر مالی مسکن): در شرایط فعلی اقتصادی و تورم موجود، وام‌های بانک مسکن که عملا با یارانه دولتی پرداخت می‌ شود صرفا باید به واحدهای مسکونی تعلق گیرد که قیمت آنها از آخرین‌باری که مورد معامله قرار گرفته‌اند تا زمان حال (یعنی زمان معامله مجدد و درخواست وام) حداکثر متناسب با نرخ تورم رشد کرده باشد و نه بیشتر. در این مسیر داشتن پایگاه جامع معاملات مسکن ضروری است.در صورت ادامه رشد قیمت مسکن در میان مدت و حفظ شرایط رکودی و نزولی در املاک تجاری، شاید شاهد روزی باشیم که تبدیل مجتمع‌های تجاری به مجتمع مسکونی (سوئیت‌ها) صرفه اقتصادی پیدا کنند.

 

 

فخرالدین زاوه (کارشناس اقتصادی): رفتار قیمت‌ها در بازار مسکن در ماه‌های اخیر، متفاوت از دوره‌های رونق قیمتی پیشین نیست. هرچند پیش‌بینی اغلب صاحب‌نظران آن بود که فشار ناشی از خانه‌های خالی جلوی افزایش شدید قیمت‌ها را می‌گیرد؛ اما برآیند سایر عوامل، به‌ویژه سیاست‌های پولی و ساختار بازار مسکن ایران و احتمالا سیاست‌گذاری‌های صورت‌گرفته در بازارهای موازی، منجر به تکرار رفتار سال‌های گذشته بازار مسکن شد.  با توجه به آنکه این نوسانات جزئی از ساختار بازار مسکن به‌شمار می‌رود، شایسته است از سیاست‌گذاری‌های عوام‌پسندانه –نظیر تلاش برای مهار دستوری قیمت‌ها- و بدون توجه به علل ریشه‌ای، پرهیز شود. همچنین پیشنهاد می‌شود سیاست‌هایی که برای مواجهه با رکود بازار تجویز و پیاده‌سازی شده‌اند به‌سرعت مورد بازبینی قرارگیرند؛ این توصیه به‌معنای کنارگذاشتن سیاست‌های پیشین نیست، بلکه منظور آن است که تاثیر احتمالی چنین سیاست‌هایی بر افزایش بهای مسکن مورد ارزیابی قرار گرفته و در صورت نیاز سیاست‌های جدیدی اتخاذ شود. توصیه اصلی نیز به سیاست‌گذار آن است که به بررسی ریشه‌ای عوامل تکرار این رفتار بازار مسکن بپردازد. پاسخ صحیح به این سوال که سهم عوامل مختلف در تداوم رفتار پرنوسان بازار مسکن کشور چیست، عدم‌اطمینان‌های سیاست‌گذاری‌های آتی را در این بخش تا حد مناسبی کاهش می‌دهد. توصیه دیگر نیز عبارت است از الگوبرداری از سازوکارهای رایج و موفق در دنیا، مانند سیاست‌های مالیاتی مناسب برای جلوگیری از رواج سفته‌بازی.

احتمالا ‌مانند سال‌های گذشته پس از یک دوره کوتاه جهش قیمتی، شاهد دوره‌های طولانی‌تر سکون نسبی قیمت اسمی خواهیم بود؛ اما اینکه زمان چرخش چه زمانی است و قیمت‌ها تا چه حد افزایش می‌یابد، جزو سوال‌های میلیون دلاری به‌شمار می‌رود. به‌طور کلی، آینده بازار بستگی به برآیند نیروهای موجد شرایط کنونی دارد. در یک گزینه ممکن است ضعف تقاضا، منجر به تعدیل تصمیم عرضه‌کنندگانی شود که در طلب کسب سود بیشتر قیمت‌های پیشنهادی را افزایش داده‌اند. در چنین حالتی بدیهی است تعجیل در خرید به نفع خریدار مصرفی یا سرمایه‌گذاران نیست. در مقابل، چنانچه امید به تداوم افزایش قیمت‌های کنونی یا کنترل‌های دولت در بازارهای موازی، منجر به گسترش سفته‌بازی در بازار مسکن شود، نمی‌توان از خریداران مصرفی انتظار داشت که با تعویق خرید خود، به افزایش بیشتر قیمت‌ها دامن نزنند.

 

حامد خانجانی (صاحب‌نظر مسکن): ویژگی «بحران» تقلیل سطح نیازها به نیازهای اولیه است. بیشترین اثر تخریبی بحران‌ها قطع ارتباط افراد درگیر با «آینده» و حبس آنها در «حال» است. تغییر از حالت ماندگار به حالت اضطرار. بازار مسکن متاثر از شرایط سیاسی و اقتصادی کشور است و متاسفانه رفتار سیاست‌گذار بیش از سایر طرف‌های درگیر «بحران‌زده» است.

 

ایرج رهبر (فعال ساختمانی): «انباشت تقاضا ناشی از دوره رکود اخیر در بازار مسکن»،«نابسامانی و نوسانات ناگهانی در بازارهای اقتصادی موازی همچون بازار ارز و سکه» و «ورود تقاضای سرمایه‌ای به بازار مسکن» سه دلیل عمده رشد محسوس قیمت‌ها در معاملات خرید وفروش آپارتمان‌های مسکونی طی ماه‌های اخیر است. در این میان اتخاذ سیاست‌های حمایتی به‌منظور کاهش شکاف بین قدرت خرید متقاضیان مصرفی و قیمت واحدهای مسکونی در مقطع زمانی فعلی از مهم‌ترین راهکارهای حمایت از سمت تقاضای مصرفی مسکن است. حمایت از ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده شهری نیز ضرورت دارد.

 

منبع:اقتصادنیوز